楼市要“动真格”？20天内4大城市陆续出手

众所周知，今年楼市格外不平静，特别是开发商层面，市场份额迎来洗牌阶段，介于当下快节奏的格局下，卖得快远比卖的贵更有价值。如果硬要说更加直白一点的话，那就是直接压力来源于3部分，主要分为以下几点：一是信贷资源按下暂停键，银行贷款不再是无限制，相反根据央行、银保监会的最新标准，金融机构的住房贷款占比有一定的上限限制，对此今年6、7月份全国40家上市房企融资总额同比下滑27.4%；二是市场横盘的存在使得购房者购房计划被搁置，特别是借助网红、地方特色楼盘口号的地区，房子相反还卖不出去；三是自身债务压力倍增，数据显示，今年房企有超过1.2万亿的债务要到期，以前资金是推动力，而现在却成了压力。

仅从这3点来看，俗话说春江水暖鸭先知，房地产行业现状到底如何，恐怕开发商的动向能说明很多问题。事实上对于这一点，有很多人并不理解，从过去20年案例来看，供给端一直扮演着推动的角色，无论是城镇化率的进程，还是部分城市的棚改，借助银行贷款进行大额拿地建房，靠着预售制获取的现金流完成进行中的项目。

基于这个底层逻辑来看，开发商层面是否稳定完全可以决定本轮市场的走向。客观来讲，自从进入2018年，楼市逐渐呈现动真格趋势，从调控次数来看，2021年上半年全国调控次数和去年同期相比较只增不减。而从辐射范围来看，二手房参考指导价、土地集中出让的落地给予大多数人很大的想象空间。

反观最近一段时间，由于部分城市房价局部火热，受到了监管部门的关注，住建部陆续约谈部分城市。对此自从7月22日起，住建部强调落实城市政府主体责任，对调控工作不力、房价过快上涨的城市要坚决问责。在如此巨大的压力下，已有13个城市陆续发布新政，其中包括了上海、合肥、济南、东莞等地，说白了20天内山东、江苏、浙江、广东4大成陆续出手，其中涉及范围包括了出台二手房指导价、限制经营贷、打击学区房等等。如果你细心去拆分这些政策，你会发现大多数都是城市之间的相互跟随。

客观来讲，当下楼市最大的问题是什么？无非是抬高房价、虚假宣传、潜在规则交易等等，也许这些看似和遏制房价上涨并没有直接关系，但我们不得不承认由于市场存在信息差，此时高房价就显得很微妙。

至于如何解决这个问题。不同政策的监管对象也是不一样的。例如将学位按区划分，将学位和房子彻底分开，无疑是降低学区房热度最有效的方式，这也保证了教育的公平性。其次二手房指导价的存在，一方面促使中介平台隐藏实际成交价，降价恶意抬高房价的风险，另一方面迫使市场跟随指导价，毕竟有银行按揭认准指导价的概率性。

最关键的是土地集中出让的试点结果虽说超出预期，但也在意料之中，从22个城市成交数据来看，土地溢价率偏高，但遏制抢地风气的存在，也许唯一尴尬的是中小开发商的存在。

而从实际落地城市布局来看，无论是热点一线城市，例如广州、深圳，还是热点三线城市，例如东莞、惠州，都无一例外受到相关政策的调控，这也证明了一个道理，本轮调控就是走下沉市场的路线，不管是买房还是卖房，在密集调控轰炸下，都将成为一件难事。回归市场，你会发现买房的人也难，卖房的人也难，请问当下又有谁的日子好过呢？

总的来说，对于购房者而言，下半年建议回避期房，原因很简单，开发商的日子不好过，无论是未来拿地战略布局还是正在进行中的项目，都将不约而同遇到挑战。毫不客气地说，当下能够准时交房已经不是一件易事。与其傻傻等多年等到交房，还不如尽量选择现房购买。当然这一点仅是基于风险考虑下的建议，但也值得大家三思而后行。

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