下半年千万别乱买房，这些坑不要踩

在之前的文章中笔者一直强调，我国房地产的定位正在发生变化，买房的逻辑也要跟着变化。过去那种普涨狠涨的时代已经一去不复返了，过去那种只要买就能赚的时代也一去不复返了。这话都快变成老生常谈了，但是实际上有很多人是不信的。


因为大家打开新闻，依然能看到某些城市的房价蹭蹭在涨，依然能看到某些城市的楼市非常火热。于是有些人觉得房子依然会涨，有些人则不想错过最后一班车。然而今年开年到现在的密集的调控，无不再告诉我们：反复是有的，但政府稳定楼市的决心更是有的！

不要买在高位，更不要逆大势而行！


01 上半年300多次调控告诉我们：这次真的不一样了！


据统计，今年1-7月，全国房地产调控合计高达352次，平均每天调控1.66次。而8月份过去刚一半，已经有十多个城市出台新调控政策。这个次数，这个频率，可谓严之又严。彰显着国家稳房价稳楼市的决心。


笔者简单给大家整理下调控的重点：


第一：二手房调控是重点。二手房的调控主要体现在价格管控上。监管二手房价格，其实就是在打击炒房。

第二：房地产金融监管是重点。从供给端的房企金融监管，到需求端的房贷限制。以及打击经营贷非法进入楼市。监管金融，其实就是在限制杠杆。房地产市场如果没了杠杆，那整个行业都没了源头活水。所以，金融监管是房地产调控的重点。


第三：购房资格限制。这几天打击假离婚，就是对购房资格限制的一个加强。除了假离婚，过去对社保年限落户年限等购房资格类的限制，都是逐步加强的。这个大家平时只要关注楼市调控，都能感觉到。例如房票，也是对购房资格的限制。这些其实都是为了打击炒房的。


第四：土地市场监管。土地市场是整个房地产产业链的大上游，土地价格是整个房产成本中的大头。各地特别是北京对土地市场的监管调控，值得大家注意。


第五：学区房。学区房把房子和教育捆绑在一起，造成了特殊的学区房高价格现象。有些城市的学区房，可以搞到十万一平。国家从去年开始就打击学区房，今年更是加大力度。

除此之外，还有很多调控，这里就不一一回顾了。大家只需要知道一个事实就行，那就是：往年都是松紧轮着来的，今年是一直都紧，而且下半年大概率会一直紧下去，而且可能会越来越紧。


在这种情况下，如果非要买房的话，一定要谨慎再谨慎，慎重再慎重。


02 下半年买房的几点建议：


第一：刚需自住仔细挑，投资升值尽量别


无论到什么时候，刚需自住都是该买就买，不过因为房地产市场的逻辑在发生变化，也需要仔细挑选，一些不合适的房子、不合适的城市，尽量不要去买。至于投资升值，还是要三思而后行，能别买就别买了。


第二：有些城市不适合买


那些调控特别严的，即使你想买，可能也不太好买了。所以要多看看那些调控还没那么多没那么严的。而这些调控不严的城市，也要注意。因为既然调控不严，说明楼市没那么火热，既然不火热，肯定是有其原因在的。

原则是：没有产业和经济支撑的不要买；人口净流出的不要买；离核心城市太远的谨慎买；近年价格上涨过快又没有支撑的不要买。


我们把中国的城市分成三个梯队：


第一梯队是经济发展好、产业实力强大、人口净流入、房价一直上涨的城市。这些城市的房子一直都是调控的重点。想买这些城市的房子，难度是越来越大了。而且这些城市里的个别区域、地段，是有降价的风险的。


第二梯队是核心城市的辐射城市。例如核心城市群内的城市、核心都市的1小时交通圈辐射城市。这些城市本身经济可能没那么发达，但是因为离核心城市近，自身又有一些特色，将来长期看，问题是不大的。


第三梯队就是其它城市了。这些城市本身经济发展不行，又离核心城市远，长期来看，房价的支撑会越来越弱。而这类城市里，风险最大的是前几年因为货币化棚改等因素，房价猛涨过的城市，这些城市风险是非常大的；另外一些经济发展一般，潜力一般，但是房价也低，其实可以考虑考虑，适合手头预算不太足的，买一个自己的房子，用来生活。

第三：有些房子和户型谨慎买


没有经济支撑的城市的老城区的房子，尽量别买。以前还能指望拆迁，但是以后这样的好事越来越少了。老城区的房子，如果没有拆迁做利好的话，几乎是没啥优势，各种设施老化、居住体验不好。几乎都是有价无市。


公寓等尽量别买。当然，如果手头实在不宽裕，又想买个小户型公寓，有个自己的房子，其实还是可以买的。但是如果手头预算还宽裕，能别买公寓就别买了。


总之一句话：居住体验不好又不好卖的房子，能别买就别买了。以前很多人之所以买那些居住体验不好的房子，其实就是为了升值后卖掉，其实是投资甚至是投机行为。但是国家的政策对这类买房行为的限制越来越多了。以后买到这种居住体验不好的房子，别说升值，卖都不一定好卖了。

其实从“房住不炒”的逻辑来说，所有居住体验差的房子，其房价都不应该高。如果高，那肯定存在炒作因素。要么是为了拆迁，要么是为了学区，要么是为了击鼓传花。而这些因素被打击得特别厉害。


最后，未来房地产的逻辑就是分化。从市场的角度看：城市在分化、地段在分化、楼盘在分化；而从购买的家都来说，首套刚需、改善、投资，也在分化。不同的购房需求，需要考虑的因素也不同。理性买房、多关注本地的政策、多关注全国的楼市。


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