人口减少，房价要暴跌？不能再投资房产？

前两天我陆续写了几篇关于房价的文章，然后不停的有人回复我说,最大的问题现在是人口增速减缓，人口未来会减少，老龄化的到来，房价一定会暴跌，房子一定会没人住，房子不能再投了。这个其实我已经聊过了，我觉得有必要再澄清一下。

先说结论。真的想多了，房子和房子是不一样的，要跌早就跌了，没跌的房子，核心区的房子没见跌多少，未来也不会便宜。

买房子当然不会再有过去的那种暴利，一两年翻一翻，也不要再想着短期的炒买炒卖，快进快出，但是他作为一个大宗资产，作为一个稳定的安全的投资，保值与增值，其回报还是比较合适的

第一，先看历史。

从历史上来看，我们国家人口的增速下降，不是现在开始的，在10年前左右其实就已经开始，而这十年以来，我们的老龄化也是在不断的加速，但是10年了，前到现在，房价到底是涨还是跌？不仅没有下跌，还出现了阶段性的几波上涨。

注意，大家觉得贵，都是觉得大中城市好地段的房子贵，没人觉得鹤岗的房子贵。那个大家都想要的房子，才是大家觉得贵的根源。

第二，再看国外。

再看发达国家。很多发达国家的人口增速也是很缓慢的。比如众所周知的德国，其实也是一个深度老龄化的社会，而且普遍被认为制造业做的很好，不炒房子，不喜欢房子，踏踏实实做实业

实际的情况是，从12年以后，德国的几大城市房价在欧洲的涨幅非常凶。而在这一次疫情的时候，德国的房价又涨得非常的亮丽。让人大跌眼镜。

同时，像美国这个曾经经历了08年次贷危机，被人为房价有着巨大泡沫的国家。房价经历过暴跌，而现在的房价又创了新高，疫情期间房价的涨幅也非常凶。

第三，区别看待，分析原因。

到底这些房年价上涨的原因是什么呢？为什么人口老龄化人口减少还是会上涨？大概是这么几个因素。

一是房价本身看的是财富增长。也就是说，你有钱了去买房子，才会把房价买高，而不是你人头多，房价就会高，我们国家这些年经济增速还是很快的。有了钱，自然就把房价买高了。

二是需求的裂变。人们有了钱，生活到城市里边，追求更好的生活，观念也在发生着变化，过去一家里可能挤五口人，现在可能就是两口人，三口人，也有可能一个年轻人就需要一套房子，这种需求会一个变成两个，两个变成四个，比起人口的下降，需求的上升是更快的

三是房子和房子不一样。有的小县城的房子或者城市边缘的房子，其实这些年涨幅并不大，跌幅有的时候却很大。

房子和房子是不一样的，关键在于土地的价值不一样，大家都不想要的东西就不会涨，大家想要的东西都会涨。投资本质上也不是在投房子，而是在投资源，大家都想要的东西，都不想买的东西，当然不会涨。

以后再聊这个问题的时候，就要问一问，是哪里的房子，这个房子的土地价值怎么样，这个房子是不是在大中城市的核心区，这才是最重要。

四是人口结构，城市结构的变化。过去我们经历了迅速的城市化，大中小城市都得到了红利，由于人口的不断进入，所有的房价都在上涨

现在农村已经没有多少剩余劳动力了，小城市小县城的人口膨胀很难再继续儿。大城市的人口却还在迅速的增长。狼多肉少，资源不能很快的供给到每个人。那么大城市好地段核心区的房子就只能使上涨。这不是一个总量问题，这是一个结构问题。

现在的房子已经不是闭着眼睛买，哪里都能涨的了，投资是一个系统性的问题，要看清楚投资的本质，投资的是稀缺资源，核心资源。这个东西少，而钱多，一比，就把价格给比上去了，看清这个本质，才能立于不败之地。

总结一下。我们的人口下降并不是这两年发生的，很早就发生了，而房价却没有相应的下降。

即使国外的发达国家人口增速比较缓慢，人口老龄化的国家房价依然可能是上涨。

最关键的原因在于财富的增长，人们需求的裂变,房子不同位置，土地的价值，房子的不断分化以及城市化第二阶段人口分布的变化。

投资本质并不是砖瓦砂石，而是土地位置和稀缺资源，看清了这个本质，才能理解房价的本质。


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