楼市已出现“三高”，房价下跌空间能有多大？业内人士透露出底线

一位从事房地产销售的朋友最近跟笔者诉苦，他说今年的十一假期是他见过的最差的假期，他所带领的销售团队，在这次假期都没有卖几套房子。而这次楼市“金九银十”的黯然失色，根本原因就是楼市调控政策持续收紧，人们对楼市信心越来越不足。对于这次十一假期，开发商提前做足了准备，各种各样的降价促销活动层出不穷，但是成交量却不高，很多购房者还是以观望为主。


根据统计数据显示，在9月份，全国商品房住宅成交量呈现了明显的下滑迹象，对于28个重点城市，9月份商品房成交规模为1955万平方米，环比下降了7%，同比下降25%。另外，对于楼市比较坚挺的一线城市，商品房成交量也环比下降23%，同比下降36%。作为往年之中市场环境最好的一个月，今年的9月份商品房成交量出现了同比和环比同时下滑的现象，这可能是很多人都没有想到的事情。另外，由于市场信心不足，很多投资客开始大规模抛售房产，导致二手房挂牌量不断激增，二手房市场出现严重供大于求的现象。同样，新房市场也出现了一样的问题，新建商品房库存不断升高，已经超过5.1亿平方米。

为什么今年的“金九银十”会遇冷呢？根本原因就是今年的楼市调控力度非常大。根据统计数据显示，今年以来，房地产调控次数已经突破了400次。更重要的是，9月29日，就是在十一假期的前两天，央行、银保监会还召开了房地产金融工作座谈会，再次重申了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。很多业内人士都表示，这次会议对楼市的表态，也表明楼市调控政策并不会放松，让人们看到了国家对楼市调控的决心对十一假期的楼市影响非常大。


现如今，即将步入11月份，也意味着2021年进入倒计时了。但是这对房企并不是好消息，因为2021年留给房企的时间已经不多了。目前，受“限贷令”和“三条红线”的影响，大部分房企的资金链都非常紧张，并且目前房企融资渠道受阻，只能靠卖房子回笼资金。所以在今年的最后几个月，房企们大概率会持续降价促销，通过以价换量的方式来回笼资金。房企们降价促销，对于准备购房的人们是一件好事情，但是人们也担心自己买了房子之后房价会持续下跌。所以，面对目前的楼市环境，对于准备购房的人们来说，他们都非常关心未来房价的走势。就比如笔者的一位粉丝表示：虽然自己是刚需，但是目前房价太高了，自己担心买了房子之后，房价会出现很大的跌幅，导致自己辛辛苦苦挣的钱亏损掉。

那么，如果房价持续下跌，房价下跌的底线到底在哪里呢？这可能是目前很多刚需购房者都非常关心的问题。对于这个问题，不少业内人士都表达过自己的观点和看法，也有具体指出房价下跌的底线。对此，在回答这个问题之前，咱们先看看目前楼市的真实情况。目前楼市已经出现了“三高”现象，通过这3个现象可以更好地帮助人们来判断未来房价的走势。


第一，房价收入比太高

一个城市的房价收入比高，就意味着这个城市的房价严重偏离当地居民的收入水平，因为房价收入比几乎是总房价除以家庭一年总收入得出来的数据。根据上海易居研究院的调查统计数据显示，在2020年，全国100城和50城的平均房价收入比分别是9.2和13.3，其中北京、三亚、深圳、上海和厦门等城市的平均房价收入比更是已经超过30，甚至深圳的平均房价收入比更是高达48.1。

这么高的房价收入比，就意味着在很多城市，一个家庭不吃不喝十几年才能买得起一套房子。很多人为了购买一套房子，不仅要掏空“6个钱包”，最后还要背负二三十年的房贷，这给人们的生活带来了巨大的压力。另外，就是这样，还有很多人买不起房子，严重降低了居民的生活幸福感。另外，房子还和人们的爱情、婚姻、孩子教育以及福利待遇挂钩，高房价导致现在的年轻人买不起房子，不敢恋爱，不敢结婚，不敢生育。


第二，居民负债率高

由于房价非常高，并且我们国家的人们都热衷于购买房子，所以房贷就成为了我们国家居民的主要负债来源。根据统计数据显示，房贷是家庭负债的主要构成形式，占比为75.9%。截至2020年底，我国居民杠杆率已经涨至62.2%，在2008年时，我国居民杠杆率还只有18%。居民杠杆率在过去12年上涨了那么多，高房价在其中扮演了重要角色。

面对居民杠杆率的不断上涨，央行明确指出：“近年来，我国居民部门杠杆率持续走高，居民债务继续扩张的空间已经非常有限，相关风险值得关注”。因此，最近两年，楼市金融调控政策一直都在持续不断收紧，通过不断收紧与房地产相关的信贷政策，限制流入房地产行业的资金，从而稳步推进去杠杆。


第三，住房资源过剩，空置率太高

住房资源过剩，这已经是一个毋庸置疑的事实，随着最近两年楼市调控政策不断收紧，住房资源过剩的问题也慢慢在楼市中暴露了出来。根据统计数据显示，截至2019年底，我们国家的城镇居民人均住房面积已经超过了40平方米，有超过96.86%的城镇家庭都有了房子，并且户均超过1.5套。另外，还有超过40%的城镇家庭拥有2套及以上的房子。根据第七次全国人口普查数据显示，我目前我们国家常住人口城镇化率为63.89%，户籍城镇化率为44%。因此可以计算得出，目前仅城镇家庭拥有的房子，就足够城市中所有的人居住了。而城市中剩余20%的非城镇户籍的人，大部分在城市中也都有房子。

既然住房资源过剩了，那么为什么还有很多人没有房子，并且租房都很困难呢？其实，造成这一现象的原因很简单，就是投资客投资囤积了大量房产，导致市场上住房资源非常紧缺。并且投资客投资房产是为了挣钱的，因为准新房在卖房时能够卖出更好的价格，所以投资客投资了房子之后，一般选择将房子空置着，不居住也不出租。随着投资炒作现象越来越严重，我们国家的住房空置率就越来越高了。根据西南财经大学在2017年调查统计的数据显示，2016年底全国商品房总体空置率在22%左右。如果再加上最近几年建成的商品房，我们国家目前的商品房空置率肯定已经远高于22%了。


通过以上3点可以看出，由于目前的楼市存在“三高”现象，房价已经失去了继续大涨的基础，并且房价普涨的时代也已经一去不复返了。房价不涨就会下跌，这也是很多人都担心的问题，那么，房价下跌底线到底在哪呢？内行人透露出了房价下跌的底线

著名经济学家陈志武在谈到房价下跌这个问题时表示：房价下跌20%就是地方可以承受的限度，并且房价下跌20%只是一个上限，可能还未必跌到这么多，调控就会出现转向。现在看来，陈志武说得真的是非常对，因为今年下半年一些城市房价刚出现下跌，“限跌令”就出台了。根据统计显示，从今年8月份以来，岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山、张家口等十几个城市都出台“限跌令”，其中很多都规定房子实际售价不得低于备案价的15%。也就是说，目前房价下跌15%是地方可以承受的限度。

融创集团董事长孙宏斌曾表示，房价下跌超过30%，房地产企业就会消失。另外，潘石屹也曾提及房价下跌底线，他认为房价下跌超过20%，大部分房企都会消失。也就是说，房价下跌底线就是在15%-20%之间。超过这个范围，不仅地方承受不了，大部分房企也将面临破产倒闭的风险。


房地产行业目前还是一个高负债高周转的行业，大部分房企目前也都是高负债高周转的经营模式，这也是目前房价不能大幅下跌的原因。另外，房子也是一个家庭最重要的财富，并且很多人购买房子都花光了积蓄，背负了巨额房贷，所以房价下跌太多，也会导致居民财富的大幅缩水。因此。央行调查统计司原司长盛松成表示：，房价小幅下跌才是好事，但短期下跌15%，三年下跌50%这样的幅度不仅会伤害经济，还会影响社会稳定。

从目前国家对楼市的调控态度来看，目前的楼市调控还是以稳定楼市为主，通过稳房价、稳地价、稳预期，让房地产行业在稳定中慢慢软着陆。在笔者看来，稳定的房价走势，不仅有利于房地产行业的健康稳定发展，同时也为刚需创造了有利的买房环境。最后大家也要认清，目前我们国家的总体住房资源已经过剩了，在楼市调控政策下，房价最终将回归合理水平，房子也将回归居住属性。
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