两个大利好袭来，楼市见底了

11月第一天，楼市就传来了两个大消息。其实，两个大利好，更准确一些。

01
第一个利好，来自央行旗下的金融时报。

根据金融时报今天发布《房地产信贷政策环境正在改善》一文中透露：

人民银行近期在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。以目前的情况来看，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。


这意味着，信贷政策转向已经从之前的吹风，开始落地。同时更意味着，楼市成交量的至暗时刻，已经过去了。

2020年年末，央行与银保监会发布文件，要求各类银行限制资金流入房地产市场和个人住房贷款市场的比例。

这种限制下，进入2021年以来，我们的首套房和二套房贷款利率不断上浮，特别是放款时间不断被拉长。四个一线城市的放款时间基本是半年起步，其他城市多数也要4至6个月。

延长放款时间，相当于短期内撤掉了购房人的杠杆。除非你全款购买，否则必须老老实实排队，等他半年再说。

在这种情况下，很多购房人，尤其是购买二套房人，很难向银行贷款。再加上限购限售政策的不断收紧。

于是便有了全国楼市成交量大跌的情况出现。

根据国家统计局披露的数据显示，今年以来新房销售面积与销售额同比增速持续下滑。


二手房方面，深圳、杭州等热点城市的二手房成交量已经脚踝斩了。上海、广州、北京、成都、西安、武汉等热点城市，也是各种斩。


造成新房与二手房成交量大幅下挫的主要原因，其实就是信贷政策收紧。

现在，限贷开始转向，意味着购房人又可以获得杠杆支持了。目前，广州、佛山、上海、青岛等部分城市已经加快了放款速度。

另外，根据贝壳研究院的统计，10月份已经有20个城市下调了购房利率。

楼市短期看金融，如今金融政策正在加持楼市，中心城市的成交量正在筑底。

02
第二个利好，来自国家统计局局长宁吉喆的一篇文章。

根据权威媒体报道，《求是》发表国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆署名文章。文章指出：

积极的财政政策要提升效能，加快专项债发行进度，尽快形成实物工作量。稳健的货币政策要灵活精准，保持流动性合理充裕。加强形势研判和政策储备，合理引导社会预期。


这意味着，专项债要提速了。

专项债是地方债的一种，地方债包括专项债和一般债。

一般债券没有直接收益，以一般公共预算作为主要偿还来源，且不对应具体项目。

专项债券则是为有收益的特定项目融资，对应具体项目，由项目未来收益作为偿还来源，不纳入财政预算，不计入赤字。主要用于棚改、收购土地、轨道交通、高速公路等大基建。

专项债提速，意味着棚改和大基建也要提速了。

之所以加快专项债的发放，主要是为稳定经济发展而来，应对当前的不确定性。但显然，也会利好楼市。

一方面，专项债提速，意味着货币的流动性会增加。有分析人士指出，专项债的提速，意味着会加大四季度央行降准的可能性，当然，也不排除央行通过大额MLF与逆回购工具，进行基础货币投放的可能。

无论哪一种，都会加大货币的流行性，对于楼市自然构成利好。

另一方面，专项债用途之一是棚改。

棚改，特别是货币棚改，是支撑三四线城市楼市繁荣的基石，2015年三四线城市的房价跟涨，主要原因就是开启了大规模的货币棚改。而2020年之后，三四线城市房价下跌，也主要是因为货币棚改退场。

现在，棚改可能或适当提速，这对于楼市构成直接利好。

03
其实，除了上面两个利好外，楼市还有一个利好，那就是管理层已经四次约谈房企了。

9月底，央行与银保监会提出了两个“维护”（也即维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益）后，一系列举动就先后开展了起来。

在两个维护之下，过去半个多月的时间里，中房协、广东房协、国家发改委外资司与国家外汇局资本司、国家外汇管理局上海市分局，先后四次约谈了房企，召集他们，了解了当下房企的运营情况。

显然，是要采取措施，缓解房企们集体承压的债务问题。

因为，房企们债务压顶，一方面会加大降价力度，带乱市场节奏。目前，已经有十多个城市发布了限跌令。


另一方面，房企们债务压顶，很多项目停工，交付延迟，甚至烂尾。甚多购房者一辈子的血汗钱可能会打水漂，这不利于社会稳定。

最关键的是，房企们债务缠身，都开始收缩战略，躺平不拿地了。已经结束的第二轮集中供地，长沙、北京的流拍率都在60%以上，杭州、沈阳、广州的流拍率都在50%以上。

大规模的流拍，不利于各城市的土地财政，更不利房价的稳定。

这些现象叠加在一起，一起爆发，促使着管理层不得不给房企以支持。

多重利好之下，中心城市的成交量和房价会在年底至明年一季度筑底，大多数中心城市会进入横盘模式，而深圳、广州、杭州这类人口流入规模大，经济异常活跃的城市，还会进入慢牛模式。
来自: Android客户端