2022年首迎“房子贬值潮”？内行人预测：明年房价或超乎人的想象

房价的高低，不能仅从房价上来判别，因为每个城市人们的收入水平都不同，在国际上，一般都是通过房价收入比来评判房价的高低。房价收入比就是房子的平均总价除以一个家庭平均年收入得出的数字，这个数字越高，也就意味着房价越高。那么，目前我们国家的平均房价收入比到底是多少呢？根据上海易居研究院的统计数据显示，在2020年，全国50城和100城的平均房价收入比分别为13.3和9.2，其中北京、上海、厦门和海口等城市的平均房价收入已经超过了30，深圳的的平均房价收入比更是高达48.1。可以看出，这么高的平均房价收入比，也意味着房价已经严重偏高了。就比如在深圳市，一个普通家庭想在深圳购买一套房子，就需要整个家庭不吃不喝工作48.1年。


当然，深圳作为我们国家房价最高的城市之一，房价确实非常高，全国大部分城市的房价都没有这么高。虽然这些城市的房价不像深圳和北京大部分城市的房价那么夸张，但是大部分城市的房价还是严重偏离了当地居民的收入水平。现如今，年轻人买房基本上都需要自己家庭的帮助，并且还是只能凑够首付，而全靠自己能力买房的年轻人是少之又少。这并不是因为现在的年轻人不努力，只是目前的房价太高了，普通的工薪阶级根本就买不起这么高房价的房子。但是就是在这种楼市环境下，由于房子的挣钱效应非常强，很多人都大量投资房产，导致房价依旧持续不断上涨。

但是在最近两年，在楼市调控政策持续不断收紧的情况下，房子的赚钱效应正在慢慢减弱，甚至还有不少城市和地区的房价出现了下跌的情况。在房子失去了赚钱效应之后，人们买房也开始犹豫起来，观望情绪越来越严重。相反地，很多投资客不仅不再继续购买房子，反而已经开始大规模抛售房产了。对此，有不少内行人都预测，随着楼市中供大于求的现象越来越严重，2022年将首迎“房子贬值潮”？明年房价走势或将超乎人们的想象。


为什么会这么说呢？其实并不是楼市调控政策持续收紧的原因，而是目前我们国家的楼市供需关系已经发生了变化。根据国家统计局统计数据显示，截至2020年，我们国家城镇居民人均住房面积已经超过40平方米，这远远超过了欧美发达国家33平方米的人均住房面积。另外，根据央行公布的统计数据显示，截至2019年底，全国96.86%的城镇家庭已经有了房子，并且户均超过1.5套，有超过41.5%的城镇家庭也都有2套及以上的房子。可以看出，目前我们国家的住房资源已经不再紧缺，并且住房资源也已经过剩了。虽然目前我们国家的城镇化建设还在继续，但是每年也都有800万套左右的新建商品房入市，足够每年新流入的人口居住了。

另外，随着最近两年“房住不炒”慢慢深入人心以及对楼市炒作的不断打击，现如今很多人的购房观念也都发生了转变。在过去，很多人买房都是以投资为主要目的，很多人都投资了大量房产，以至于在总体住房资源已经过剩的大环境下，市场中流动的住房资源依旧紧缺，导致房价还在持续不断上涨。而现如今，炒房客不仅不再投资房产，反而开始大规模抛售房产了。根据统计数据显示，从今年3月份以来，全国二手房市场就出现了二手房挂牌量不断激增的消息，仅3月份全国新增二手房挂牌量就环比上涨86%。而目前，北京、郑州、天津、南京、重庆和成都等很多城市的二手房挂牌量都已经超过了10万套、15套，甚至重庆（仅城区）的二手房挂牌量已经超过了20万套。


对于二手房市场中的供大于求，在新房市场中同样出现了，目前，不仅是投资客不再投资的房产，就是更多刚需购房者也开始持续观望起来。从今年6月份以来，全国新建商品房成交量的月环比一直都在下跌，就是“金九银十”的楼市旺季都没有换回楼市的颓势。根据统计数据显示，截至2020年底，全国100城的新建商品房库存数量已经超过5.1亿平方米，虽然目前库存数据还没出炉，但是目前的新房库存数量也会非常高。新房库存高，就意味着房子不好卖，并且开发商的负债率非常高，因为绝大部分房企都是高负债高周转地运营的。而房子卖不掉，再加上受“限贷令”和“三条红线”政策的影响，房企融资也受到影响。因此，现在很多房企在卖房回笼资金速度减缓之后，资金链都越来越紧张了。

相比于高利润，目前房企更想“活下去”，因此目前很多房企都已经开始了降价促销，通过降价促销来吸引购房者的买房，以此来获得回笼资金。对于目前的房企来说，只有大量回笼资金，才能缓解资金链紧张的压力，同时也能降低负债率。现如今，2021年已经开始倒计时，即将进入2022年，而目前楼市行情并没有任何回笼迹象，2022年又是决定房企是否能够完成降低负债率任务的重要年份。“三条红线”新规制定了3条红线：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。根据规定显示，2023年6月份就是缓冲期的最后期限，所以2022年是留给房企们最后的一个降低负债的完整年份。因此，在2022年房企们大概率会持续降价促销，并且会加大促销力度。而对于已经习惯了房价“永远涨”的人来说，2022年的房价走势或超出他们的想象。


而新房期房降价，对二手房市场的影响也是非常大的，因为开发商降价促销，对房价的走势影响非常大，并且将严重打击到人们对楼市的信心。当然，对于一二线热点城市的楼市来说，随着这些城市的人口持续不断流入，对住房的需求也会逐渐增加，这样势必会减弱这些对楼市的影响。而对于三四线城市则不同，不仅房价严重偏高、住房资源过剩，同时人口也在持续不断流失，这些城市的房价势必会开始出现回调现象。在笔者看来，在不考虑城市和地段的前提下，银监会目前的楼市环境和供需关系下，有2类房子肯定会先迎来贬值潮。

第一类是城市远郊的房子，这些区域的房子价格都是被炒作起来的，周边不仅没有任何配套和交通的支撑，同时也没有人口和产业的支撑。并且这区域的房子并不适合刚需购房者居住，不仅通勤时间长，生活也会不方便。更重要的是，城市也很难发展到哪里，就算能，也可能是十几年之后的事情了。而现如今随着炒房客退出楼市，这些区域的房子价格也将会失去支撑，房价也将会有很大的下跌空间。

第二类房子是没有优质学位加持的“老破大”。对于市区的老房子，虽然目前旧改政策在推进，但是同时也失去了拆迁概念。而对于这些老房子，如果没有优质学位加持，再加上面积比较大，总价比较高，将越来越不受购房者的欢迎。毕竟购买目前购买市区“老破大”房子的钱，都可以在附近购买一套新建商品房住宅了。


总结：可以看出，随着房子贬值潮的到来，最担心的还是持有房子比较多的人。但是这对于还没有房子的人来说，却是一个好消息，因为这样可以直接降低人们的购房成本。最后，对于准备买房的人，如果购买的是新房期房，一定要督促开发商要保质保量地建设房子。


来自: Android客户端