楼市进入“调整期”，二手房或出现“换房潮”，房价会跌吗？

虽然往年楼市十分火爆的“金九银十”过去了，日照市房产数据却是成绩平平。二手房有价无市的情况十分突出，新房的认购和销售也出现大幅回落。据市区46个项目房价统计显示，2021年10月份平均指数为10915元/平方米，环比下跌0.17%，同比上涨1.36%。

2021年10月份日照市区共网签商品住宅1316套，环比下降19.14%，较去年同期基本持平，本月网签商品住宅14.68万平方米。

当前的情况是二手房有价无市的现象还在继续，新房的销售从6月份以后，逐渐清冷。很多开发企业在降价销售，并且连续推出“工抵房”、赠送贵重物品、车位等优惠活动。不可否认的是，楼市已经进入了“调整期”。开发企业等待政策的明朗和金融方面的宽松和支持，购房者也在静观其变，等待房价的“底部”出现。当前楼市存在以下几个问题：

第一，收入和房价比悬殊较大，很多家庭买不起高价房

根据齐鲁人才网平均月薪显示，日照9月份以前的月均收入为6167元，据山东第14位。而日照8月份房价均价为10889元/平方米，据山东第四位。占据60%以上的工薪族月薪在2500-3500元，收入与房价之比差距较大，导致很多工薪阶层买不起房子。新市区和山海天位于活力区内的二手房，数十个小区单价在20000元以上，一套普通的学区房总价在200-300万元，需要多少年的收入？前几年以学区房为目标的炒房客，把房价炒高，导致其他区域的房价跟风上涨。近几年作为中介的炒房团和开发商以分销的名义哄抬和死杠房价，导致很多工薪族买不起房。

第二，多数城镇家庭已经拥有住房，二套以上的比例大

据相关部门统计，当前96%的城镇家庭有自己的住宅，占60%以上的家庭拥有二套以上房子.在日照，很多曾经居住在老城区、石臼老街和其他区域的百姓，都希望到新市区购买学区房。很多已经购买学区房的家庭，在其他区域还有自己的房子。现在能够认购新房的只有刚参加工作不久的年轻人，和外地来日照工作的人员。除此之外，换房的人群占据购买新房的大多数。富裕的家庭前几年已经购买，周边农村进城购房者买不起新市区的房子。所以，新房的购房群体比例越来越少，新开盘的房子出现销售困难的情况。

第三，很多人在等待房价进一步下跌，刚需不愿在当前入市购买

很多刚需购房者迟迟不敢买房，因为他们对于高房价的畏惧和对房价下跌的期盼。这部分刚需的无房者，承受不起房价下跌带来的风险，或许会错过，但是不愿意错买。还有的已经等待了十几年，从开始轻松就能全款，到现在连首付都付不起，错过很多买房的机会。从单价3000元/平方米到现在的过万，手里的资金严重缩水，还期望房价会下跌到10年前。还有部分人持币待购，等到卖掉旧房子然后置换新房的也大有人在。如果房产税等政策明朗，二手房会出现成交活跃的现象。

日照因为地理位置的优越，前几年很多外地投资者来购买海边黄金位置的房子，尤其以新市区和山海天最多。如果房产税在全国征收，这些海边的房子会征税，增加持房成本，很多人就会卖掉。同时，卖掉二手房换新房的家庭也会增多。如果2022年银行对二手房贷款放开，置换新房的家庭就会低价卖掉旧房，或许出现“换房潮”。

01，外地购房者会抛售新市区、山海天等黄金区域的房子

前几年很多外地炒房客和投资者购置新市区、山海天等位置的房子。近期因为房产税等传闻，加上二手房卖出较为困难等原因，很多人在降价抛售二手房。刚需看中这些黄金位置的房子，等待机会，准备逢低买入。这部分区域或可能出现短期交易活跃的情况，但是，楼市的增量资金注入较少。能够买得起单价20000元以上房子的人毕竟是少数，更多的购房群体，是改善型的家庭。

02，本地置换房子的家庭逢低购买黄金位置的房子，老旧的房子会以更低的价格出售

如果新市区开发的楼盘出现旺销的情况，只能来源于改善型家庭的资金。长期看来，随着企业的增多和用工人员的流入，楼市出现稳步上涨的行情。但在当前，购买力已经很小，多数家庭透支几十年的收入贷款买房。当然也不排除富裕的家庭在逢低购置新市区、山海天等位置的房子。日照不限购，只要有钱，而且不怕征税的情况下，可以投资房产。很多以房换房的家庭，逢低卖出又逢低买入，达到置换房子的目的。

03，周边农村进城购房的群体增多，增量资金购买低价的二手房

日照楼市最大的资金流入，来自于郊区农村。因为城区不断扩大，农村收入增加，在宅基地很难审批的情况下，很多年轻人来城里购房。其他区域的人多数在结婚进城里买婚房，所以，老城区总价50-80万元的次新房成为他们的首选，面积在80-100平方米，能够满足他们的居住需求。新市区认购新房的家庭，首付款多数来自于旧房卖出的房款。所以，春节前后，购置二手房的人会很多，出现“换房潮”是很正常的事情。

04，小结

由于政策是“房住不炒”，再加上房产税等传闻，日照在未来的房价不会出现大幅上涨的情况。当前房贷利率较高，房价不涨就相当于跌，相对于省内其他地市，日照的房价比较坚挺。未来需要看政策的导向对楼市的影响，特别是房产税是按照城市征收还是全国征收？关系到海景房、海边别墅的归属。毕竟房产税会导致持房成本的增加，度假型的房产影响最大。


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