楼市将“改头换面”？大基建启动，央行出手，上半年房价成拐点

楼市运转的核心逻辑是什么？相信对此不同阶段的人有着不同的理解，对于小白而言，房子就是居住属性，特别是随着年龄的增长，结婚、生子、人为父母的需求自然产出，基于这种情况之下，买房就是刚性需求。而对于投资性群体而言，房子也仅仅只是投资品的衍生品，低入高出是套现的最直接手段，所谓的持房周期也只是变现方式而已。

当看到这里时，请问大家是什么感受？恐怕就是你想反驳，但又不得不承认这就是现实。如果要说更加直白一点的话，那就是房地产行业的底层逻辑就是信贷资源和杠杆。至于如何理解这句话，其实大家应该站在金融机构的角度上来想问题，上游给予开发商庞大的贷款，让其快速融资拿地、建房，下游给予购房者贷款，能够提前数十年拥有属于自己的一套房子。


由此可见，我们得明白一个道理，那就是房地产行业的本质就是金融行业，在良性杠杆面前，我国也是取得了相当不错的成绩，例如我国城镇化进程接近60%、人均面积40平方、城镇居民拥有率高达96%。从这些赤裸裸的数据来看，在某种程度来讲，不管是房地产本身经济结构，还是土地财政，都逐渐成为了城市经济的唯一支柱。反观另一边，市场暴露出的一些问题也值得大家思考，例如我国住房空置率为22.4%、房产资源的两极分布促使每一个人都面临不同的现状。而在另一边作为仅有的4个一线城市30%的土地供应承载着70%的住房需求，在某种程度上来讲，租金比房价更为重要。


事实上对于今年楼市而言，可以用一句话来形容，那就是市场将改头换面，大势所趋。明面有着各地创新调控措施，例如二手房参考指导价、购房资格社保门槛调整，只要城市主体做好了准备，市场冲击就是必然事件。反观暗地里房地产税正在有序进行，退而其次来讲，在经过第三轮土地集中出让的数据支撑下，土地市场或将成为影响供给端、消费端的唯一因素。

客观来讲，现在春节才刚刚过去1个月，大家备受瞩目的返乡置业并没有热度，相反有的地区在外界因素影响下，实体经济多次受到冲击。这一点作为回家过年的人感触尤为深刻，以前攀比的是买房买车，而如今却只是一个稳定的工作而已。


仅从这一点来看，老百姓的消费力看似有潜力，实则经不起折腾，也许大家并不知道这一次房价能跌多少，但不得不说每个人都明白房价肯定也不会上涨。

基于这个市场预期下，我国大基建正式启动，据相关机构测算，在“十四五”时期，全国将新增保障性租赁住房748.8万套，预计2022年保障性住房接近200万套，同比增长110%。别以为这只是说说而已，实际上北上广深市场已经拉开序幕，而这一次大基建将会代替现有的市场供给持续向未来5年的市场前进。至于如何来理解这句话？其实大家可以想象5年前的棚改，2年前的旧改，不管市场如何发展，作为房地产行业而言，总有一个基调引导市场前进。而对于本轮调控而言，大基建就是核心方向，保障房、租赁市场将成为一线、准一线城市吸引人才的手段。


在如此庞大的供给规模下，今年央行似乎早早地出手了，释放信号值得大家深思。1月份，新增人民币贷款3.98万亿，预期3.33万亿，去年同期3.58万亿；新增社融6.17万亿，预期5.45万亿，去年同期5.19万亿，而M2同比上涨9.8%。在社融资金快速上涨的格局下，这说明了一个道理，那就是银行对实体经济的支持，或者说这是为了满足企业、大基建的融资需求。

如果要说更加直白一点的话，那就是货币的水源正在实体经济灌溉前进，这一点也符合前段时间央行负责人的观点，那就是金融机构要主动出击，货币政策要灵活性。

介于以上2点，我只能说上半年房价成拐点，在货币政策铺垫和大基建启动的叠加影响下，不管是新房还是二手房市场，都显得有点失宠，这一点在价格倒挂上表现的淋淋尽致，所以房子不好卖早已经是板上钉钉的事情。


总的来说，房价不可能上涨已经是众所周知，此时买房的无非就是刚需和自住，例如孩子上学、结婚生子。平心而论，介于当下敏感时刻，买房子一定要眼见为实，所谓的期房影响的因素终究不可控，这一点要细品。
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