三个重要的信号！楼市迎来“调整期”，今年房价走向将没有悬念

买房的目的是什么？相信大多数人的回答就是居住，但真相真的是这样吗？据数据显示我国城镇化居民住房拥有率为96%、户均套数1.5，由此可见按照平均值来看，每个人名下都有几套房，可是当问起“你还会买房吗？”，毫不客气地说回答都是肯定的。至于为何造就这一股市场预期，最本质的原因就是房子不仅仅掺杂金融属性，更多的是市场预期开始主导投资性属性。换一句话来说，就算本地市场稍微有所饱满，但在优质地段、教育等资源助推下，房子依然供不应求，甚至均价能超出周边房价20%，当然这一部分外界因素离不开炒房客的助推。

当看到这里时，大家应该明白一个道理，那就是理论上来讲，商品价值取决于供需关系，但在复杂的宏观背景下，这一部分的主导力往往微乎其微。正是基于这一点，在过去20年时间里，我国房价并没有明显下降的案例，就算期间有所低迷，但按照4年周期来看，保持涨幅已然成为常态。

但对于近些年的楼市成交数据来看，房价下跌的案例却屡见不鲜。从2020年各维度数据而言，超过20个城市房价跌幅在10%以上，其中包括了济南、石家庄、青岛等地，廊坊跌幅更是接近15%。其次对于那些市场热度突增的区域性城市，例如环京周边城市，有的楼盘跌幅超46%，甚至回到了3年前的价格，这一点在最近成交价上得到淋淋尽致的体现。

客观来讲，本轮调控相对于以往调控，最大的区别在于调控的目标对象，今年上半年全国累计调控次数突破200余次，核算下来几乎每天都有新政策出台。仅从这一点得出结论，那就是量化调控看似不起眼，但不得不说仍是大多数城市最喜欢的方式，毕竟简单粗暴。

而基于这一点延伸下来的市场拐点，将释放三个重要信号，难道这一次楼市将迎来“调整期”？第一个信号就是信贷资源成为各大开发商最后一根稻草，无形中佐证了水能载舟亦能覆舟的道理。数据显示2020年国内商业银行房地产不良贷款余额显著上升，仅大型银行、股份制银行不良贷款余额同比涨幅50%，多家银行超过100%。对此在上游资金被锁住的前提下，下游行业即使是开发商贷款项目、购房者按揭贷款等环节都将受到不同程度的影响。

第二个信号就是城镇化进程迎来本质拐点，过去人口红利模式不再被复制。过去20年时间里，我国城镇化率从不足20%上升至如今的60%，核算下来有几亿老百姓进城安家落户，简而言之就是农村进入城镇。但对于当下的市场格局，从第七次人口普查数据显示，越来越多的自然村、老家消失在记忆中，进城的背后意味着抛弃曾经生活过的农村生活。事实上对于这一点6月16日央媒新华社发布《乡村振兴立法，撤并村庄有规矩》，文中明确表示，6月份开始实施，严格规范撤并，严禁违背农民意愿，违反法定程序撤并村庄。对此说白了农村的地位正在稳步提升，接下来更多的是城镇人口流向大中城市的新趋势。

第三个信号就是土地市场迎来翻天覆地的变化，每一次总能超出大家的预期。例如针对自然资源部要求22个重点城市实现土地集中出让制度，全年将分3批次集中竞拍，其中也包括了北上广深一线城市。平心而论，这一调控的目的是利用大量供地来抑制高房价，同时设置溢价率和配建政策来降低开发商的利润空间，但从实际落地效果来看，溢价率突增却成为常见之事。与此同时相关部门发布通知，将国有土地出让使用权收取等四项收入划转为税务部门征收，按照2020年全国土地出让收入规模来看，这一次波及8万亿土地市场，这将对土地交易环节产生直接影响。

总的来说，从这3个重要信号来看，信贷资源的收紧、人口红利的变化、土地市场的改革都在说明一个道理，那就是今年房价走向将没有悬念，按照现有的动向当前可以看到下半年的大致走向。对于一线城市而言，打击炒房就遏制房价上涨，这个思路在经历多轮调控下得到了证明；对于新一线二线而言，核心因素在于如何吸引外部人口安家落户，这一点有极大的想象空间。至于其他城市，我只能说如何快速卖房子才是重点。


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