未来十年中国的房地产会发生什么变化？

在接下来的十年里，中国的房地产会发生什么变化？

一、2021年的总销售额预计将突破18万亿。

常有朋友问，房地产业还能不能做啊？清楚的回答：行。

再加上以发展为导向的二手房交易、精装以及其他相关行业，房地产业应该占GDP的20%以上。毫无疑问，房地产是支柱产业。

2021年的销售额预计将超过17万亿，甚至可能再创新高，突破18万亿，即使销售面积没有增加，如果房价再上涨7.5%，销售额也将达到18.6万亿。

二、是房价稳定微涨5~10%。

第一，正确认识“房住不炒”和“促进房地产市场平稳健康发展”。"不炒"指的是买一套容易，买多套难；"易"指的是卖得容易；"稳"指的是不跌也不涨；"健康"指的是可涨多少，大致与GDP同步或略高。预期21年全国平均涨幅不会低于20年7.5%的涨幅。事实上，在一线城市，炒房几乎不存在，刚需是为了居住，富人是为了保值。

三、是北京房价略有上涨。

据国家统计局数据，2020年北京二手房价格上涨了多少？直接数据为6.3%，易居研究院为6.7%，另外据国家统计局数据为9.1%，我去年的预测是蒙上了一层阴影。但是许多朋友认为，我家的房子是不是在上涨啊？这就是价格的差别，一是学区房的大幅上涨，大概上涨了20%，二是限竞房以外的新房上涨，三是豪宅上涨，而一般二手房的变化都很小。

四、深圳股市继续小幅上涨。

据证券时报跟踪报道，从19年下半年到20年上半年，深圳二手房价在2020年12月快速上涨8.8万元，同比增长34.25%。二手住宅宝安涨幅最大，南山、福田也上涨了50%左右，随后龙华龙岗、东莞松山湖、凤岗等区域均上涨，调控后，主城区房价基本停滞不前，但“打新”如火如荼。预期21年将继续小涨，涨幅较大的将加码调控。

五、是上海股市涨势放缓。

上海20年末暴涨，调控也来的很快，只是实际效果不大，估计调控政策还得打补丁，由暴涨变慢，再停滞。

六、其他城市有涨也有跌。

国内大多数二线城市都有不同程度的上涨，东北、西北一些下滑明显，人口外流过快就会下降，东北大购买力，支撑一个沈阳上涨没问题，其他地方就够了。

有的县可能也会跟风上涨，但是要看二手房的价格，如果二手房的价格明显低于一手房的价格，一定不要买。长期来看，除非是城市群中的县城，除了非县市中心和学校附近，其他地区都将贬值。

七、学区房涨价，豪宅抢手。

优质学校的增长速度，远远跟不上城市人口的增长速度，再加上疾病暴发、外来儿童回流，原本打算送出去的又送不出去，要知道，这些父母的购买力都很强，学区房是稀缺资源，一流名校是稀缺资源。刚刚看了新闻，深圳福田的国城花园(破旧破旧)，单价32.27万元，北京西城的丰汇园，单价26.08万元。学校的房价上涨趋势将蔓延到二三线城市直至县城。

趋势一：房地产规模。

在未来十年中，新房销售量将从17亿平米逐渐下降至10亿平米，在未来十年中，新房销售量将出现较大的下降，即从这几年的最高点下降到拐点，趋势性的总体下降。让我们回顾一下中国房地产20年来的总量增长。1998-1999年间，中国房地产新开工建筑面积仅有1亿平方米。接着，在1998年至2008年的10年间，增长了6倍。

趋势二：未来十年房地产市场热点何在？

中心城+都市圈+城市群总量萎缩，房地产热点、重点区域何去何从？这十多年来，无论是沿海发达地区，还是中西部地区；无论是大城市，还是小城市，或 区县，都是一片开发，四面八方开花结果。从今往后的十多年里，房地产将不会出现四面楚歌，东西南北全面升温的状态，但房地产依然会有热点。一年有17亿平方米，一年有可能变成15亿、12亿平方米。这主要体现在施工数量、生产数量三个方面的热点。首先是中心区。这里所说的中心城市，是指除省会城市外，还包括相当程度的区域性中心城市。

2016年至今现行政策具有一定延续性。中间表态发言从2010年的“930”基本上沒有变过，“房住不炒，因城强化措施”的大情况沒有转变，并不像之前转变较为经常一点，2016年年末基本上转变并不大。

从因城强化措施视角而言，实际效果或是比较好的。之前沒有因城强化措施的情况下，假如中间方面太紧得话，地区也都太紧。但如今把释放压力和缩紧的现行政策开展比照，2016年四季度至今收紧的大城市有、释放压力的大城市也是有，是较为稳定的情况，导致了房产销售价涨量起伏的情况。房产销售总面积从单一季度同期相比而言，在“-4”和“4”中间，是十分稳定的，这类现行政策过去一段时间实际效果是很明显的。


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大城市上涨，小城市降价，三台至少还会涨几年
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