买房贷款，千万别被坑了

在买房的实际操作中，最痛苦的大概就是房贷了。

开发商和中介把你带进银行，银行忽悠你，给你几个选择，很多数字，让你自己做选择。

每个人都从自己的利益角度出发做事，所以他们想以最快、最直接的方式走完这个过程，以获得金钱和绩效。

但对于不懂行情的你来说，一脸茫然的签合同，可能已经给自己埋下了雷。

这几年，因为房贷多花钱，被骗入坑的人不在少数。

小鹿一直认为，房贷是普通人一生中最大的杠杆，一定要弄清其中勾连，如果你在与卖家的博弈中，站在认知高处，你会变相赚很多钱。


下面进入正题

1、房贷的本质


大多数人都排斥房贷。


这是因为房贷是债，你要还债，一签合同就成了房奴。


其实不然。


房贷是一种负债，但也是一种资产杠杆。


近年来，所有主动贷款买房、喜欢用杠杆的玩家都在楼市赚到了钱。相反，那些诚实不想欠债的人，他们的财富却被偷偷带走。


比如2010年，张三用100万全款在某城市买房，隔壁李四选择用杠杆，30%首付，100万买了3套房子，10年过去了，两个人之间的财富已经被拉开了好几倍。


当然，由于限购，这个真实例子不能重演，但是有几个原则在继续：


尺度和时间。


尺度是房贷利率的数值。


做生意的人肯定明白，在信贷市场，房贷利率一直都比较低。


尤其是公积金，3.25%的利率简直就是银行给你的钱。


所以从某种意义上说，房贷是政府给予的债务、杠杆和政策福利。当你理解这句话的时候，你就不是一个新手玩家了。


时间是什么意思？通货膨胀。


为了更好地发展经济，我们将始终保持微通胀水平。近两年，受疫情影响，央行大量放水，通胀大幅上升。


大家去菜市场看看超市里粮、米、油、盐、酱、醋茶价格就清楚了。


通货膨胀，钱会变得一文不值，而对于债务，也会缩水。


这意味着你从银行借了100万。时间越长，通胀吞噬的债务就越多，你偿还的就越少。


隔壁老李，首付30万元，商业贷款70万元，30年还清，按等额本息计算，每月还款额为3715元。


3715元在2010年绝对是一笔巨款，但2020年呢？


那是一瓶茅台酒的价格。


当然，这一切都是基于你的财富随着通货膨胀而增加。如果10年前你的月收入是1万元，10年后还是1万元，经济再通胀，跟你也无关。


当每个人都了解房贷利率和杠杆的本质时，我们会更容易做出选择。


2、还款方式


选择等额本息而不是等额本金。


等额本息，每月还款额相同，但就本息结构而言，前面主要是还利息，后面主要是还本金。


等额本金，每个月的还款额不同，逐月递减，大头在前，小头在后。


时间可以吞噬债务，未来的钱会越来越不值钱。


那么一定要放重要的债放在未来，不能选择等额本金这种“先大后小”的策略。


这个选项基本有历史验证，不需要质疑。


3、商业贷款和公积金


谨慎公积金，灵活商业贷款。


商业贷款，逻辑很简单，就是你把房子抵押给商业银行，商业银行给你贷款。


公积金是政府给予居民的政策性福利，用于鼓励刚需购房。


因为利率很低，只有3.25%，所以请大家谨慎使用，因为除此之外，你很难从银行拿到这么便宜的钱。


如果你想用公积金买房，你必须先取得自己的资格。


一般情况下，企业都是安排五险一金的，如果你是个体户或者自由职业者，我建议你去朋友的公司挂靠，或者去TB，让别人帮你交五险一金。.


只要用公积金买房，一定能赚到钱，不亏本。


在贷款方式的选择上，一定要优先考虑公积金贷款，如果金额不够，就用商业贷款+公积金组合贷款，最后再用商业贷款。


前提是你所在城市公积金放款的速度是合理的。


这时候你就要考虑另一个问题了。


您未来计划购买多少套房？


如果是1套，还是优先公积金。如果是2套，建议第一套用商业贷款，第二套用公积金。


由于很多城市限购限贷，两套房首付比例高，房贷利率也高。如果用公积金购买，可以大大降低成本。


4、房贷时间


买房贷款的时间选多久？


很多人担心时间长了会有很多利息。他们选择20年甚至10年，这是错误的。


如果你了解房贷利率的本质，你应该勇敢地选择30年。如果有100年的选择，我会毫不犹豫地选择100年。


10年前每月支付10000和10年后每月支付10000是两个概念。永远不要低估通货膨胀的力量。


当然，不是你要30年，银行愿意给你30年。


银行会评估风险，具体贷款期限与购房者的年龄和抵押房屋的房龄有关。


不同的银行有不同的年龄要求。例如，一些银行贷款被限制在60年。如果你现在50岁，你最多只能借10年。


房龄要求也是如此。


一般银行要求房龄+贷款年限≤50年。如果房子是30年，贷款期限最多20年。


所以我一直劝大家不要买太旧的房子，因为以后可以贷款的年数越来越少，这也意味着流动性越来越低，很难卖掉，而且很容易被困。


5、提前还款


是否提前还款的问题是房贷中非常热门的话题，争议不断。


因为很多人以为自己有闲钱，就应该尽快还钱，没必要还那么多利息。


我的建议是尽量不要提前还款。


如果用这部分钱理财买基金，基本可以跑过房贷利率，手里的钱产生的收益大于房贷利息。


有人说我的房贷利率高，6点多，做理财跑不过，怎么办？


再说一遍，多考虑通货膨胀因素，通胀会吞噬债务，还款压力会逐年减少。而你做理财，虽然不能对冲，但就是当期收益。


很多人不理解时间的概念，所以过不了这个关，这时候多想想10年前和现在的生活。


当然，提前还款也不是完全不可能，还有一个因素。也就是你想买一套改善房，换房子，或者在另一个城市买房子。


因为有的城市限购限贷严重，有的认房认贷，有的认房不认贷，有的认贷不认房。


如果认贷不认房，你手里有房子未还清贷款，再买房就得按第二套处理，首付和利率成本瞬间增大。


这时候需要提前结清首套房贷，然后再去买房，可以打折买首套房。


有人问我，如果我有足够的钱，我应该全额买房子吗？


仍然不推荐。


如果您有公积金，应优先使用，如果没有公积金，就去商业贷款，然后用其他理财方式对冲房贷利息。


不过，一定要珍惜“处女贷”，争取在以后想住的城市用上首套房贷的资格。这是非常重要的。


以前有个读者，本来可以在北京买房，但听父母的话，用商业贷款在三四线城市买了房子。兜兜转转再去北京买房，发现自己失去了第一套资格。


两套首付比例和房贷利率根本买不起，就失去了上车的机会。也许这个机会会持续一生。


6、拿钱的能力


在我写到这里，每个人都应该清楚了房贷的基本问题。


最后说说怎么跟银行博弈。


既然房贷是杠杆和福利，那我们就得想办法通过房子从银行拿到更多的钱。


银行借钱的依据是什么？


风险。


如果你的征信很好，信用卡额度高，使用率低，工资收入高，银行会把你评价为优质客户，给你最好的信贷帮助，鼓励你从银行拿钱买房子。


所以如果你有购房计划，一定要自觉培养自己在买房前去银行拿钱的能力，半年甚至一年。


这有技巧。


比如平时要自觉提高信用卡额度，刷卡买东西，然后及时还款。您必须在购买房屋前六个月还清所有信用卡。银行会认为你的信用度很高，愿意借钱给你。


比如你工资不高，流水不够，你可以把钱转给开公司的朋友或亲戚，定期把钱转入你的银行卡，然后慢慢取钱。


当银行评估您的收入时，您可以证明您有“其他收入”。


银行只看数值，不能调查你是否有能力有其他收入。这时候，你可以假装是一个高周转率的优质客户。


银行一般会调查你的征信和过去一年的流水和债务，不要逾期您的信用卡。尽量在买房前半年还款。信用卡额度要高一点，使用频率要低一点，如果你有稳定的收入，那还可以降低您的房贷利率。


7、反人性选择


最后说几句。


房产投资游戏，以及杠杆的使用都是反常态的。


过去，大大方方向银行借钱购买资产的人会变得越来越富有，而那些害怕债务而诚实地将钱存入银行的人会变得越来越穷。


这种贫穷不是自己造成的，而是知识和时间的剥夺。


投资是违背人性的，如果你遵循20%人的方法，你就会明白时间和金钱的价值。


房贷不是可怕的，而是幸运的。


过去十年，人们常说做房奴有多痛苦，但现在大家都在说不做房奴有多痛苦。这是时代的进步。


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谢谢分享！真值得大多购房人好好学习，莫当假老练。
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