房企“良性循环”需政策端发力——21年全国房产开发运行情况解读

概述：2021年全国房地产开发投资额为14.76万亿元，同比增速仅为4.35%。其中，住宅开发投资额11.12万亿元，同比增速6.44%，在2020年疫情爆发大幅下滑的基础下，继续下挫。全年房地产开发企业土地购置面积为21590万平方米，同比大幅收缩15.45%，也带动开工面积同比下降11.38%。受到宏观环境及融资压力等问题，房企在拿地、开工方面表现较弱，整体信心不足，2022年在政策端发力支持下，将会逐渐打开房企“良性循环”之窗。

一、开发投资额同比增速降至近17个月低点
2021年全国房地产开发投资额为14.76万亿元，同比增速降至近17个月低点，仅为4.35%。12月单月投资同比增速大幅下滑13.9%，是疫情首次爆发以来最低。不过，今年以来信贷政策持续宽松，各地刺激住房消费措施多样，保障性租赁住房建设力度大幅加大，市场信心逐步恢复，今年房地产开发投资额有望平稳发展。


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其中，住宅开发投资额占到75%的比重，较上一年增加1个百分点。2021年住宅投资开发11.12万亿元，同比增速6.44%，在2020年疫情爆发大幅下滑的基础下，继续下挫。

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从90平米以下及140平米以上的户型的投资占比来看，他们之间的差距越来越小，其中，2021年90平米以下住宅投资额占比为18.5%,140平米以上住宅投资占比为15.58%，两者差距仅不到3个百分点。

实际上早在多年前，各地很多土地在出让时就没有受“7090”政策限制，由于限购限贷政策带来的购房者一步到位的需求增加，尤其是已经组建家庭的人，伴随未来家庭的成长，儿童分房居住，老人陪伴等诉求，并且伴随着二胎三胎的来临，对房屋功能有着更高的要求。因此，今后，房屋建设的户型面积要求更趋向于多元化。


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从部分监测城市看，46个城市中有24个城市的房地产开发同比增幅高于全国，其中，增幅高于10%的有15个城市，洛阳、南阳两城甚至高于20%，而部分三四线城市则增幅缓慢，如潍坊同比增幅仅为4.94%，烟台、徐州、威海、嘉兴等城市甚至出现了负增长。

出现这样分化局面的主要原因来自于2020年部分城市由于疫情爆发影响，房地产开发增幅骤降甚至出现负增长，而今年疫情缓解致使投资增幅变化较大，而另一方面，房地产开发高度依赖于都市圈、城市群等新型城镇化战略上的配合，而当2021年楼市调控措施集中出台后，导致开工速度放缓，投资自然下滑。

2021年监测城市房地产开发投资额同比增速

二、土地市场收缩明显，2022年土地购置面积有望回升
虽然2021年全国商品房销售规模创下历史新高，但房企土地购置面积却大幅下滑。数据显示，2021年全年，房地产开发企业土地购置面积为21590万平方米，同比降幅15.45%，较上一年扩大14个百分点。

2021年首次实行“两集中”供地，整个土地市场经历“过山车”，首轮土拍热情很高，部分城市甚至出现了溢价率超过100%的地块，而后，在第二轮、第三轮土拍中各地明显收紧拍地规则，又导致了地块遇冷成为“家常便饭”。直接导致了试点城市的宅地完成量仅占计划的7成左右。

2022年无论是信贷市场还是土拍规则上都有了积极调整，流拍率也会有所回落，土地购置面积预计也会随之有所提升。


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三、企业开工积极性明显减弱，竣工面积则实现从负到正的增长
2021年全国房屋新开工面积198895万平米，同比下降11.38%，连续3年直线下滑，且已经连续两年呈现负增长，且幅度显著增大。未受新冠疫情影响前的2019年全年房地产投资同比增速为9.9%，新开工面积同比增长8.41%；2020年二者分别为增长7%和下降1.2%。

受资金端压力、交易市场较为低迷等因素影响，企业开工积极性明显减弱，同时，2021年开始试点22个城市集中供地，后两轮供地中流拍停拍现象屡现，也是导致新开工房屋数量的因素之一。受到2021年土地购置面积的大幅下挫影响，今年新开工面积低位运行将难有改观。

而令人值得注意的是，全国房屋竣工面积2021年实现从负到正的增长。随着2022年各项鼓励措施的推行，房企开工、拿地决策将向积极面转变。


从已有发布数据的监测城市看，仅三个城市，苏州、上海、合肥的新开工房屋面积为正增长，多数城市新开工量显著下滑，但竣工方面则呈现明显的分化现象。


四、商品房销售面积创新高，增幅则收窄
2021年商品房销售面积179433万平米，创下新高，同比增幅1.9%，增幅略低于去年，但连续保持四年增长，其中住宅销售面积占到87%，近三年来保持持平态势，且高于2017-2018年。2021年住宅销售面积156532万平米，同比增幅1.07%，较上一年回落2个百分点。

2021年商品房销售金额为181930亿元，同比增幅4.79%，住宅销售金额为162730亿元，同比增幅5.28%，成交金额呈现连年同比增幅收窄的状况。

2021年商品房销售面积、销售额创下新高，但上述相关销售指标增幅收窄，主要是由于2021年受到调控、疫情、恶劣天气三重影响，导致全年呈现“前高后低”走势。2022年企业融资政策边际有所宽松，信贷政策也向购房者倾斜，加上各地积极推盘，并采用人才吸引、购房补贴、公积金政策放宽等、降首付等方式刺激住房消费，今年全国住宅销售有望平稳发展。



2021年三亚商品房市场整体表现突出，销售面积同比增幅达65%，远超其他监测城市，在海南实施全岛限购近4年后，购房者仍以外地人居多，多数人看好海南发展自贸港政策带来的利好预期，认为海南房价也会随之上涨。而三亚作为海南房价最为坚挺的地区，商品住宅均价已突破3万大关，达到31858元/平米，同比增幅达近2成。
2021年监测城市商品房销售及同比增速



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