买房黄金法则一：买房买的是地段！

先科普一下什么是房地产？很多人感觉这三个字很简单，不就是一个名词吗？其实回归到基础专业，很多人还是不太清楚！

房地产=房产+地产两个部分组成，其中经常说的房屋产权年限，通常指的是自土地批地年限到使用年限，通常说的房屋70年产权，就是从批地时间算起，土地能使用的年限；因此房地产产权也是有房屋产权和土地使用年限两个部分组成。房屋产权会终身存在，土地年限到期需要续费

科普完了，我们回归正题：买房买的就是脚下这块地！

为什么一线城市，强二线城市房价贵？因为城市脚下这块地贵！其实我们会发现无论是从建筑成本，材料成本等一二线城市和老家县城都没有太大太大区别，不至于因为显性成本到底城市不一样，房价相差10-20倍。那最大差距是什么？就是脚踩的这块地，不同城市，土地价值不一。比如，寸土寸金的深圳，年轻化的人群，地少人多，房价居高不下，贵就贵在脚下这块地。城市发展，土地资源稀缺，供需不平衡，决定了土地价值，决定了房产的价值。

土地的价值其本质衡量的是占据的社会资源，捆绑的社会福利，占据的人生未来发展前景。比如你在深圳前海，你占据的就是前海的顶级配套，包括学区、地铁、就业和圈层等；你在惠州大亚湾，你占据的就是大亚湾的配套资源。哪些城市的生活水平高，教育和医疗资源丰富，毋庸置疑的选择就是深圳核心区域。

我们分析一下房产价值占比：房地产=房产+地产，房产的价值占比10%左右，土地价值占比90%；如果你认识了这一点，你会发现你买房的逻辑思维是非常简单并且时效的，而且选择的侧重点不一样，目标也就不一样。即便你是房产小白，只要明白这个最简单不过的道理，你的选择就不会错。

房产和地产的价值比1：9，那到底对未来买房的升值有多大影响？我们先来看看一个实例，通过实力的分析，你就可以发现你如何做出选择：

2018年9月份，东莞房价已经暴涨了一轮，一对马上要结婚的年轻未婚夫妻找到我，他们市区上班，在东莞打工好几年攒了30多万打算买房结婚，跟老婆妹妹是好朋友，听说我买卖房子操作还算不错，见了面专门请教买哪里比较好？

因为刚刚帮老婆妹妹由之前的单间置换了南城西平的小两房-东骏朗晴居（满五唯一，53平，总价115，高楼层），对东莞各个片区做过比较详细的调查，觉得未来最安全最有潜力还是南城西平板块，所以推荐他们买这个片区或者就这个小区，钱少只能够得着120万左右的。

中介带他们看房后，自己觉得房子面积太小了，而且过去一年多涨了快翻倍了，不想考虑，但还是感谢我的帮忙推荐。

后来他们去看水乡片区洪梅镇的新房去了，在开发商现场气氛鼓动下，觉得新房还比市区二手便宜不少，于是乎定了一套80多平的郊区新房，毛坯，均价1600左右，总价大概140万。

时间回到现在，我妹妹的房子在一买入后就可以马上出租，核心区租金高，两年多下来也有8万来块。而她闺蜜朋友今年1月份才交房，多付了2年的利息近10万以上了。

最最关键的来了，我妹妹同样户型的房子现在成交价已经去到了185万，均价从2.1涨到3.5（东莞核心区小户型涨幅也很猛的，东莞的朋友应该也知道），但她朋友的房子目前周边次新成交价还是1.7左右，整整两年多基本没涨，即使她现在挂出去也很难卖掉，他们要自己住每天来回开车往返一个多小时很辛苦，陷入两难境地。


从以上案例，我们大概可以总结以下三个核心：

核心地段核心物业价值最大，选择大于努力同样适合地产

宁愿核心地段“老破小”，也不要近郊或远郊“高大尚”

首套房置业，一定要重视自己手上这个独一无二的购房房票，一旦套牢，得不偿失，悔不当初！

说到最后，买房的第一个底层逻辑，无论你是刚需自住、还是投资？核心地段的价值你不能忽略，越是没钱，越要珍惜来之不易的购房名额。尤其是当下，市场政策调控，得来不易的购房资格是刚需中的“战斗机”！能去一线城市，就不要选择二线城市，能二线城市就不要选择三四线或老家县城！选择不对，努力白费，即便你是购房小白，地段价值的这一定律是永恒不变的。

记住：你买的不是房，你买的是地段！

钱少，第一次更应该买对！请丢掉你的情怀和所谓的面子！

人生不可能只买一套房，不要想着一步能到位，否则你太天真了！


来自: Android客户端