房地产税试点+信贷松绑，楼市寒冬已过，刚需买房好时机来了

一边是市场成交下降，一边是土地流拍，一边是融资困难。



今年的房企，格外艰难。



房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为，当下正处于整个房地产市场的深度调整期，也就是行业寒冬。



不过，监管层也已意识到强调控的副作用，决定适度纠偏。



推进房地产税试点、承认房子具有一定投资属性、满足房地产合理资金需求、首付和利率倾向首套房购房者……



可以说，楼市至暗时刻已过！



1



房子卖不动

房价真的下跌了



商品房成交量，是衡量市场热度的关键信息。



受楼市政策调控持续发力影响，今年以来，全国商品房销售面积和销售额累计同比增幅继续收窄。



国家统计局数据显示，1~9月，全国商品房销售面积130332万㎡、销售额134795亿元，同比分别增长11.3%和16.6%；与2019年1~9月份相比分别增长9.4%和20.9%。



市场冷淡的A面是成交量下跌，B面是房价下跌。



国家统计局数据显示，今年9月，全国房价出现普降情况。



新房方面，36城房价下跌，最大环比跌幅为1%，房价下跌城市较8月增加16个。



这是2015年5月份以来新房价格指数首次下跌，即77个月以来新房价格指数首次下跌。虽然下跌幅度仅0.1%，却折射出房价转折现实。


二手房方面，17城二手房价格上涨，较8月减少10个，1城持平，52城下降。



今年从4月开始，70城二手房价格上涨城市持续减少，到9月已经连减6个月。


很明显，全国房地产市场正处于量价齐跌状态。



2



20城土地卖不动

房企的“钱袋子”瘪了


土地成交情况，是观测房企对后市信心的主要窗口。



今年，房企在拿地这件事上佛系了。



国家统计局数据显示，今年1~9月，房地产开发企业土地购置面积13730万平方米，同比下降8.5%；土地成交价款9347亿元，增长0.3%。



第二批集中供地中，流拍、撤牌、底价成交成为关键词。


数据来源：中指数据CREIS



从20个重点城市（不包含宁夏、郑州）第二批集中供地成交结果来看，有两大特征：



其一：土拍规则调整后，土地市场较首批整体降温，竞价达上限地块比重普遍下降，超半数城市宅地成交楼面价较首批有所下滑，多数城市竞价达上限地块比重明显下降。



其二：流拍和撤牌地块比重上行。截至2021年10月25日，20城第二批供地共流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%（首批次为6.5%）。



房企为什么不拿地了？主要原因还是在“钱”字上。



在“三道红线”约束和一系列监管政策出台的背景下，投向房地产行业的资金规模持续下降。



据中指研究院数据，2021年1-9月，房地产企业共融资15252.3亿元，同比减少17.0%。



9月，房企融资总额跌至谷底，单月融资总额跌至千亿以内（911.6亿元），同比降幅超四成（-43.8%）；环比下降22.3%，单月融资规模同比连降7个月。




随着房地产融资难度和成本的逐步增加，部分房企，如恒大、华夏幸福等陷入危机。



3



至暗时刻已过

楼市迎来曙光



值得庆幸的是，经历一系列至暗时刻后，楼市政策底来了！



过去10天，楼市消息不断。


10月16日，第20期《求是》杂志，发表领导人题为《扎实推动共同富裕》的重要文章，提及“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”同时提到“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入”。10月20日，刘鹤副总理书面致辞：要推动中小金融机构改革化险，处置好少数大型企业违约风险。目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。10月21日，银保监会表示，在首付和利率上支持首套房购房者。10月23日，全国人大第三十一次会议决定，在部分地区开展房地产税改革试点工作。



推进房地产税试点、承认房子具有一定投资属性、满足房地产合理资金需求、首付和利率倾向首套房购房者……



结合种种信息看，楼市松绑迹象明显。



房地产市场量价齐跌，违背了稳房价、稳地价、稳预期的初衷。



再加上金融机构和金融市场风险偏好过度收缩，不利于房地产市场平稳健康发展。尤其是今年下半年以来，多地楼市步入深度调整期，部分经营管理不善的房企曝出楼盘交付困难、债务违约等事件。



重重危机下，监管层意识到强调控政策的副作用，决定出手救市，适度纠偏信贷政策。



央行三季度会议透露出3点信号，分别是按揭投放会加快，开发贷断贷困境将有所缓解，地方金融机构和地方政府的配合度将有所提高。



近日，银保监会再透露一个重要信息：督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，保障好刚需群体信贷需求。



也就是说，信贷即将恢复正常。对房企而言，融资难度即将下降；对购房者而言，申请房贷不用排长队，不用耽误买房计划。



房地产作为资金密集型行业，信贷的重要性不言而喻。无论怎么看，这都是利好。



也就是说，楼市至暗时刻过去了。



写在最后：



随着高层接连释放积极信号，种种迹象显示，这一轮房地产“政策底”已现。



不过，“政策底”的出现，并不意味“市场底”会同时到来。



由于政策普遍存在滞后效应，以及在“房住不炒”主基调下政策松绑幅度有限，四季度楼市延续下跌态势将是大概率事件。



房企为完成全年销售目标，价格战或将成为四季度楼市主要关键词。



对刚需（尤其是首套房）购房者来说，不失为一个入手的好机会。
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