今年楼市太难了，房企接连暴雷，买谁家的房子能放心？

2021年，堪称中国房企的噩梦之年。

局势风云幻变，众多房企面临生存大考。

打开房企三季度业绩报告，看得我的心拔凉拔凉的。

龙头房企中，万科、金地今年前三季度均录得归母净利润大幅下滑；中型房企如阳光城、荣盛发展的经营状况迅速转向也引发了市场担忧。

房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为，房企2021年三季报所呈现出来的现象，或许正是开始。

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TOP50房企近半净利下滑

121家房企面临四大窘境

房地产行业已经过了暴利时代。

略显疲态的销售额印证了房企的无力。

据克而瑞研究中心统计，2021年10月，行业前100房企共实现销售操盘金额7761.4亿元，虽环比9月上升1.4%，但同比大幅下降32.2%。

更尴尬的是，“增收不增利”成为多数A股房企的缩影，就连万科、金地等龙头房企也不例外。

据中国房地产报梳理，今年前三季度，121家A股上市房企营业收入共计1.87万亿元，同比增长23.2%；归母净利润827亿元，同比下降29.5%。

从营业收入总规模50强房企情况看，前三季度营收同比下滑房企有13家；净利润同比下滑房企则高达23家，占比近一半。


也就是说，卖房子赚的钱不一定多，利润肯定少了。

为什么会出现这种情况？主要有四种原因：

第一，“增收”的主要原因之一，在于对比的是去年疫情期间的数据。“净利润才能真实反映房企营销状况”。

第二，地价成本增高。

正如万科在三季报中提到的，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。

这主要是因为房企前期获取的高地价项目进入结算期，明显抬高成本，压缩利润空间。

第三，售价不及预期和物业减值。

今年楼市调控严格又精准，一定程度上影响了房价。据国家统计局监测，9月70城房价是近5年来首次普跌。

对于重点布局一二线城市或是前两年在热点城市高价拿地的部分房企而言，地块的货地比会明显低于企业自身预期，项目盈利空间受限。

此外，部分房企为了完成年度销售目标，选择以价换量来保证回款，进一步收窄盈利空间。

第四，部分中小房企转型。

转型期间，地产开发业务占比逐步降低，转型业务受产业周期、发展阶段等因素影响，收入增长滞后。

除上述原因之外，业内对于房企利润下降的原因还有很多分析。

不过，有一点可以明确，未来一段时间，在限价和土地等政策的作用下，房企利润或将延续下降走势。



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销售额相差373倍

TOP200房企分化加剧

根据近期房企的业绩表现，王波博士对市场提出三大判断：

第一、房企分化加剧。

从销售额看，第1名和第200名相差高达373倍。


过千亿的房企共32家，平均销售额2296亿；500亿-1000亿的23家；300亿-500亿的28家；200亿-300亿的34家；100亿-200亿的31家。


全国近10万家房企，分化已十分明显。未来，马太效应将继续加剧，实力不足的房企加速退场。

第二、部分房企销售目标完成难度大。

据中指研究院统计，截至10月，公布销售目标的32家房企目标完成均值为76.3%。

今年前10月，只有15%的房企业绩达到全年任务的90%以上。进度达到80%-90%的房企有12%，约56%的房企只完成了全年任务的70%-80%，还有13%的房企全年销售目标完成率不到70%。

距年底还有52天，任务进度条在80%以下的房企，完成目标的可能性不大。

能完成目标的房企，也许会冲冲业绩，为明年、后年拿地做准备，所以年底前或将出现一波打折促销潮。

第三、房企积极还债，提振市场信心。

去年以来，三道红线让高周转房企面临严峻的债务危机，出现大规模爆雷现象。

房企在至暗时刻中逐渐加快还债之路，恒大偿还8350万美元债利息，禹洲、中梁、融信等房企也纷纷回购美元票据，降负债。



加上最近高层密集发声，房企融资开始恢复正常，多地房贷利率下调，放款时间缩短……



当政策从资金领域松动，往往是市场企稳、触底反弹的重要信号。

房企至暗时刻已过。



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哪类房企更靠谱？

牢记这2条买房逻辑

值得注意的是，这一轮市场调整，也映射出一个现象：大牌房企不一定靠谱，稳健型房企抗风险能力更强。

要知道，一旦暴雷，每一家房企背后，都是大批瑟瑟发抖的购房者。

房企走不稳，买房就成了轮盘赌博。最惨的结局，是房子没了，积蓄也没了。

当提供安全感的房子变成恐惧的源头，购房者何去何从？

要想不掉坑，选对房企至关重要。

过去判断一家房企的实力，看规模和增速；现在，看“负债绿”。

“三道红线”，将房企实力完全“暴露”出来，让购房者买房有了方向。

总之一句话，绿色可以买，橙色要谨慎，红色请远离。


此外，一定要对低价房保持警惕。

正如王波博士所言，四季度部分房企或将由于回款压力选择降价促销，进而形成促销潮。

如果实在想买低价房，一定要做好前期调研，例如：是期房还是现房、期房什么时候交房、什么时候能办房产证等等。

对普通人而言，天上掉的也可能是陷阱，“一分钱一分货”才是真理。
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