前2月房产开发报告：数据“降”声一片，“暖风”后有望小幅反弹

概述：2022年1-2月，全国房地产开发投资额为1.45万亿元，同比增速仅 3.67%，其中，住宅开发投资额1.08万亿元，同比增速3.68%；全国土地购置面积仅为838万平米，同比大幅下滑42.32%，创下历史最低点；房屋新开工面积14967万平米，同比下降12.15%；住宅销售金额为13652亿元，同比降幅超两成。房企开工积极性偏弱，资金压力依旧较大是当前面临的主要问题，其改善不仅需要融资环境的支持，更需要销售业绩的支撑。今年以来各地稳定楼市的政策频出，将会刺激“小阳春”的出现，但又叠加疫情反复的影响，因此市场总体会有升温，但幅度不会很大。

一、开发投资额同比增速持续降低至3.67%
2022年1-2月，全国房地产开发投资额为1.45万亿元，同比增速仅 3.67%，相比去年同期的38.26%的增速出现骤降的态势。

其中，住宅开发投资额占到74%的比重，较去年同期持平，2022年1-2月，住宅投资开发1.08万亿元，同比增速3.68%，在2020年疫情爆发大幅下滑的基础下，持续下挫。

当前房企投资意愿较低，但投资增速总体保持正向增长，说明行业基本面尚属稳定，预计“两会”后的3月份，各地会积极创造良好的营商环境，中央给到的地方层面的积极信息也将对市场恢复信心起到推动极作用。值得注意的是，全年住宅开发投资额基本保持在75%上下，说明住宅依旧是托底房地产的重要保障。



二、1-2月土地市场收缩明显，主要原因是各地未进入首轮集中供地
2022年1-2月份，全国土地购置面积仅为838万平米，同比大幅下滑42.32%，创下历史最低点。

这主要是由于，相比去年试点的22城市，今年有更多的城市主动采取了集中供地的模式。而在今年前两月除北京外，各城市尚未进入到首轮供地，直接导致同比数据的大幅下滑。另外，随着信贷市场和土拍规则上的积极调整，将会鼓励房企进场拿地，土地购置面积预计也会随之有所提升。


三、企业资金压力大将持续拖累新开工面积增长
2022年1-2月全国房屋新开工面积14967万平米，同比下降12.15%，且降幅持续扩大，竣工面积为12200万平米，同比降幅近1成，且为去年以来首次出现同比降幅的情况。

今年是房企偿债高峰期，企业资金压力较大，房企开工积极性明显不足，预期短期内房企较大资金压力依旧难以缓解，将持续拖累新开工面积增长。


四、住宅销售额同比降幅超两成
2022年1-2月，全国商品房销售面积15703万平米，同比下滑9.56%，其中住宅销售面积占到86%为13462万平米，同比下滑13.76%，均为去年以来首次出现负增长。1-2月商品房销售金额为15459亿元，同比降幅19%，住宅销售金额为13652亿元，同比增幅22%。

销售数据出现同比大幅下挫的原因主要是去年同期尚未进入全面调控阶段，全国楼市过热，随着今年各地密集出台稳定楼市的政策，将会打消购房者的观望情绪，但市场大幅上涨的情况将不复存在。



五、房企到位资金同比降18%
2022年1-2月，全国房企到位资金2.5万亿元，同比降幅17.73%。从资金来源上看，利用外资同比降幅最大，为31.64%。

去年全年，房地产开发企业到位资金20.11万亿元，同比增长4.2%，规模创历史新高，但增速创近六年新低。

房企资金压力的改善不仅需要融资环境的支持，更需要销售业绩的支撑。据不完全统计，今年全国已经有70余个省市地方出台包括降首付、降利率、放宽公积金额度、扩大人才购房补贴等相关稳定楼市的政策，将会刺激楼市“小阳春”的出现，但又叠加疫情反复的影响，因此市场总体会有升温，但幅度不会很大。
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