下半年，楼市或迎“萝卜价”？央媒回应：房产走势基本清晰

经济日报5月30日报道，近日京沪广深4个一线城市房贷利率下调，北京方面，首套利率由5.15%降至5%，二套由5.65%降至5.5%，均下调15个基点；上海部分银行首套降至4.8%，二套5.5%；广州、深圳首套利率分别降至最低4.45%、4.75%，不同银行有所差别。

虽然说，房贷利率降下十几个基点，相较于百万甚至千万以上的房款，根本不足为提，但如今一线城市都出山了，意味着已经从本质上扭转了对房地产的态度，而且作为全国的风向标，更重要的意义在于给市场填补信心。

不过，面对这样的楼市环境，很多有房者和无房人都不淡定了。这边厢，有房人担心房市如果继续下跌，手中的房子或继续贬值缩水；那边厢，无房人暗自嘀咕，连大城都要挽救了，其他小地方还有什么希望。

现如今，市场最缺乏的不仅有购买力，更多的是信心，伴随着措施利好继续冲击市场，下半年，房产走势会如何？

一方面，库存继续上升，房市或“消化不良”

国家统计局数据显示，截至4月末，商品房待售面积5.57亿平米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。从概念上来讲，5.57亿平米，是商品房待售面积，指的是已经建成完工且还没卖出去房子的建筑面积。把范围扩大一些，将已经拿地未动工，还有已动工但没有拿到证的宅地也算上，数量几乎翻了几番：克而瑞报告说，截至4月末，广义库存高达383526万平米，较上月回落0.14%，同比上涨2%。


库存提升的同时，消化周期又拉长了。截至4月末，百城去化周期跳涨到了24.78个月，显著高于2021年同期水平。其中，一线增至19.56个月，二线增至23.07个月，同比涨幅均在80%以上，而三四线去化周期已达到28.15个月，同比大增123%。具体到城市更严重一些，比如广西防城港去化周期已经达到152个月，福建连江138个月，广西北海62个月。12年的房子都卖不完，试想楼市消化不良的情况可能会加剧。

另一方面，楼市继续下探，囤房客也撤退了

从4月份70城价格指数来看，新房上涨城市量18个，较上月减少11城；下跌城市47个，较上月增加9城。二手住宅方面，上涨城市15个，较上月减少6个；下跌城市50个，比上月增加5个。

可以看出，价格上涨城市降至接近2021年底的水平。需要注意的是，下跌城市增加，与城市大量挂牌二手房有关。今年以来，囤房客抛房现象逐步白热化，当前已经有11个中心城市的挂牌二手房超过10万套，比如杭州挂牌超过17万套，天津15.2万套，成都14.8万套，沈阳13.5万套，南京、苏州超过11万套，西安、广州、哈尔滨超过10万套。


楼市开始“消化不良”，新房库存直线上升，二手房也持续增多，或迎“萝卜价”？究竟是什么原因导致现在新房不断减利销售也卖不动，二手房也难以转手呢？房说君认为，以下3个原因，引人深思。

1，高层规定，切断了房市的金融稻草

都说房产短期形势看金融，过去楼市的投资属性被无限放大，产生了泡沫性风险。对于开发商来说，拿地盖房都需要资金，企业自身为了能更好的扩大版图，在整个开发、销售环节，超70%的资金都来自于银行系统。而购房者方面，无论自住、炒作都需要银行资金的支持。这也造就了过去20年，房地产充当资金的蓄水池，银行资金助推市场上涨的事实。

当然了，这一局面也被高层看在眼中，为了抑制高涨的住房价格，2020年至2021年，央行连续两次加码“收紧房市贷款”，三道红线之后，按揭双上限袭来，直接切断了楼市的稻草。即便今年多城掀起“救市潮”，各地也是将首套、改善住房为拯救对象，可见对炒作现象一直保持制止态度。

2，城镇化超过60%，对房市驱动减弱

北师大教授董藩说，未来城市化还有15年的红利期，也就是房产价格还有继续上行的可能性，像北京、上海、广州、深圳等这样的大城市，涨到80万元/平米是可能的。虽然我们对于这一说法并不认同，但有一点必须承认，过去大量人口从农村进入城市，持续增加的住房需求给房市带来很大的发展空间，但未来是否如董教授所说，还能维持上涨态势？

在房说君看来，需要保留意见，一来是因为城镇化已经超60%，距离发达国家70%的天花板只有10多个百分点，今后进城趋势减弱，对楼市的促进作用也会削减。

再者，人口增长已经来到历史新低48万人，在各方面消费都高的大背景下，年轻人不愿意生，即便生也只是生一个，培养孩子成为栋梁。


3，人们的收入不见长：富人更富，穷人还是那么普通

据统计年鉴2021，将14亿人口的家庭人均可支配收入分为5个级别，最低的20%平均仅为7868元。也就是说，如果一家有3口人，每个人月平均只有600多元，而次低收入人群则为16442元，月平均就1300多元。通过两组数据不难看出，月收入在1000元左右，甚至更低的人群占比最多。

这与前不久招行发布2021年度报告基本吻合，数据显示，富人占比0.07%，持有31.53%的资产，人均资产2780万元；中产占比2.05%，持有50.58%的资产，人均资产153.31万元；普通人占比97.88%，持有资产17.87%，人均资产金额为1.14万元。

房说君认为，毫不夸张地说，无论经济好或是不好，对普通人的影响都是最为明显的，为什么这么说呢？因为经济发展水平与生活质量呈正比。经济好时，能够提高普通人的生活水平，进一步增加我们的收入，虽然不及企业大佬们更有投资理念，但起码还有赚；经济一旦减弱，像旅游、服务、房地产等很多行业都受冲击，作为普通人，拿工资、做小生意的更难了，这也就呈现出富人更富，穷人还是那么普通的现象。


房说君有话说，鉴于此种形势，房说君在此建议，买房要小心了，毕竟楼市库存高企，对于一些产业薄弱、人口外流的城市，会陷入漫漫“阴跌”路，这可能比房价下跌还要值得关注。因为大家买房的钱都是努力工作换来的，谁也不想因为按揭而降低了生活质量，而后又看到房子贬值。

所以，正如经济日报在报道里谈到的，住房需求减弱，是因为疫情影响收入下降，且房贷利率过高影响，所以从4大一线城市开始显著下调房贷利率，更好地满足居民的购房消费需求，但前提是必须围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，牢牢守住“房住不炒”定位。在房说君看来，这意味着房产走势基本明朗，对于有需求购买首套或是改善住宅来说，可以有更多时间和精力来选择适合的住房。
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